Preservando o Valor, Garantindo a Segurança e Otimizando Custos
Se você é síndico, administrador de condomínios, engenheiro ou arquiteto, sabe que uma edificação não é um produto descartável. Ela é um patrimônio que, como um ser vivo, precisa de cuidados contínuos para prosperar. A negligência na manutenção pode levar a problemas sérios, desde a perda da garantia do imóvel até situações de risco e desvalorização patrimonial.
É exatamente aqui que entra a ABNT NBR 5674:2024 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Mais do que uma simples norma, ela é um mapa detalhado para uma gestão de manutenção eficiente, segura e economicamente inteligente. Publicada em janeiro de 2024, esta terceira edição da norma traz diretrizes atualizadas para garantir que a edificação mantenha suas características originais e seu desempenho ao longo do tempo.
Por Que ABNT NBR 5674:2024 é Crucial Para Sua Edificação?
Imagine sua edificação como um corpo humano complexo. Cada sistema – hidráulico, elétrico, estrutural, de segurança – é vital. A norma ABNT NBR 5674:2024 não apenas nos lembra disso, mas nos ensina a gerenciar essa complexidade.
Conforme a própria norma na sua Introdução:
“A manutenção de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso.” “É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis (…)”
Essa é a essência! Manter é investir. Manter é proteger. Manter é economizar a longo prazo.
Desvendando os Pilares da Gestão de Manutenção pela ABNT NBR 5674:2024
A norma organiza a manutenção em requisitos claros, que podemos dividir em alguns pilares fundamentais:
1. Organização e Planejamento: A Base de Tudo
A norma ABNT NBR 5674:2024 destaca que a gestão da manutenção deve ser organizada. Isso significa que ela não pode ser feita de improvisos. Ela precisa ser pensada com base em:
- Características da edificação: Tipologia, uso, tamanho, complexidade e localização. Um prédio comercial tem necessidades diferentes de um residencial, por exemplo.
- Diretrizes claras: Para preservar o desempenho, minimizar a depreciação, estabelecer um fluxo de comunicação eficiente e definir as responsabilidades de cada um.
- Infraestrutura adequada: Materiais, técnica, financeira e, principalmente, de recursos humanos.
A norma classifica os tipos de manutenção que devem ser considerados na gestão:
- Manutenção Rotineira: Fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos (ex: limpeza, lavagem de áreas comuns).
- Manutenção Corretiva: Intervenções imediatas para permitir o uso ou evitar riscos e prejuízos (ex: um vazamento urgente).
- Manutenção Preventiva: Serviços programados com antecedência, priorizando a durabilidade dos sistemas e minimizando as corretivas. Esta é a “estrela” da norma, o grande segredo para evitar problemas futuros!
Para os profissionais gestores, é fundamental compreender que:
“O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, conforme 3.2 a 3.4.” (Seção 4.1.5).
Essa distinção é vital para a contratação correta e para a qualidade dos serviços, além de garantir a segurança jurídica e técnica.
2. O Programa de Manutenção: Seu Cronograma de Cuidados
O coração da manutenção preventiva é o Programa de Manutenção. Ele detalha quais atividades devem ser realizadas, sua periodicidade, quem são os responsáveis, a documentação de referência e os recursos necessários.
A norma ABNT NBR 5674:2024, oferece modelos não restritivos para a elaboração deste programa, mostrando exemplos práticos de periodicidade para diversos sistemas, desde hidrossanitários a sistemas de segurança e revestimentos. Isso é uma mão na roda para síndicos e administradores que estão começando a estruturar seus planos.
3. Inspeções e Relatórios: Os Olhos Atentos da Manutenção
As inspeções são a linha de frente do sistema de gestão. Elas devem seguir os intervalos previstos no manual da edificação e no programa de manutenção.
Um bom relatório ou laudo de inspeção, segundo a norma, deve:
- Descrever a degradação de cada sistema.
- Estimar a perda de desempenho.
- Recomendar ações para minimizar manutenções corretivas.
- Conter um prognóstico de ocorrências, ou seja, prever o que pode acontecer.
Para síndicos e administradores, este é o documento que justifica ações e investimentos. Para arquitetos e engenheiros, é a base para diagnósticos precisos e propostas de solução.
4. Controle do Processo: Garantindo a Qualidade e a Segurança
Após o planejamento, vem a execução. A norma é rigorosa quanto ao controle do processo de manutenção. Ela aborda desde a elaboração do orçamento (que deve ser detalhado, incluindo escopo, prazos, projetos, especificações técnicas, condições comerciais, responsabilidades e garantias) até a contratação dos serviços.
Ao avaliar propostas, a norma ABNT NBR 5674:2024 recomenda verificar:
- A qualificação e experiência da empresa ou profissional.
- Referências de outros clientes.
- Apresentação técnica e conformidade com normas e legislação.
- Habilitação jurídica, fiscal e financeira.
Durante a execução, a segurança é primordial:
“Antes do início dos serviços o executante deve providenciar: a) meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção; b) meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção; c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.” (Seção 6.2.1)
E atenção: sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento e nunca é permitida a obstrução de saídas de emergência sem a criação de rotas alternativas. Esses são pontos críticos para a segurança dos ocupantes e responsabilidade do síndico.
5. Documentação: A Memória da Edificação
A documentação é a espinha dorsal de todo o sistema de gestão da manutenção. Ela comprova a efetividade do programa de manutenção, justifica custos, auxilia no planejamento futuro e serve como histórico para futuras intervenções ou perícias.
Todos os documentos devem fazer parte do sistema de gestão e serem arquivados como parte integrante do manual da edificação e ficar sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico), sendo prontamente recuperável.
6. Monitoramento e Indicadores de Desempenho: A Chave para a Melhoria Contínua
A ABNT NBR 5674:2024 vai além da simples execução, recomendando a avaliação periódica de indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção (seção 4.1.6). Isso significa que, para uma gestão verdadeiramente eficaz é preciso medir resultados. Esses indicadores podem incluir:
- Atendimento ao desempenho da edificação: Conforme a ABNT NBR 15575 – Desempenho da Edificação.
- Prazo de resolução de não conformidades: Agilidade entre a detecção de um problema e sua solução.
- Tempo médio de resposta às solicitações: Eficiência no atendimento.
- Periodicidade das inspeções prediais: Cumprimento do cronograma.
- Qualidade dos registros: Completude e acessibilidade das informações.
Ao monitorar esses parâmetros, seu condomínio terá dados concretos para tomar decisões e otimizar processos.
7. Incumbências e Encargos: De Quem é a Responsabilidade?
A norma é bastante clara sobre as responsabilidades dos intervenientes, sendo:
- Proprietário, síndico ou empresa terceirizada: São os responsáveis por atender à norma ABNT NBR 5674, às demais normas técnicas e ao manual da edificação.
- Construtor ou incorporador: Deve entregar o manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme a norma ABNT NBR 14037.
- Condôminos: Respondem individualmente pelas partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação.
- Empresa ou profissional contratado para a gestão: Assessora o proprietário/síndico, mantém documentos atualizados, implementa inspeções, elabora orçamentos, supervisiona serviços e orienta os usuários.
“O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado.” (Seção 8.5).
Isso abre uma enorme oportunidade para profissionais qualificados oferecerem seus serviços de consultoria e gestão, trazendo tranquilidade e segurança aos condomínios.
ABNT NBR 5674:2024 na Prática: Benefícios para Todos
- Para Síndicos e Administradores: Menos dores de cabeça, mais segurança para os moradores, valorização do patrimônio, cumprimento da lei e otimização de custos a longo prazo (evitando surpresas finaceiras).
- Para Engenheiros e Arquitetos: Um guia técnico robusto para elaborar e implementar planos de manutenção, realizar perícias, emitir laudos e prestar consultoria especializada, agregando valor aos seus serviços e garantindo a conformidade técnica.
- Para Condôminos: A certeza de viver em um ambiente seguro, bem cuidado e com seu patrimônio preservado e valorizado.
A norma ABNT NBR 5674:2024 não é um bicho de sete cabeças! É, na verdade, uma aliada poderosa para transformar a manutenção de edificações de uma despesa reativa em um investimento estratégico, garantindo que o seu imóvel tenha uma vida útil longa, saudável e valorizada.
Invista na manutenção inteligente. Sua edificação e seu bolso agradecem!
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